פינוי בינוי הפך בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בענף הדיור בישראל. המרדף אחר יחידות דיור חדשות והצורך בחידוש מבנים ישנים הפך את ההתחדשות העירונית לפתרון מועדף. אבל איפה בדיוק קמים פרויקטים כאלה? איך אפשר לדעת אם הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי? ואילו ערים מובילות בתחום? מייד תקבלו את כל התשובות.
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבמסגרתו נהרס מתחם מגורים קיים ובמקומו מוקם מתחם חדש ומודרני. בשונה מתמ"א 38 המתמקדת בבניין בודד, פינוי בינוי עוסק במתחמים שלמים ודורש מינימום של 24 יחידות דיור.
התהליך כולל פינוי של הדיירים לדיור חלופי במימון היזם, הריסת המבנים הישנים, ובניית בניינים חדשים עם יחידות דיור רבות יותר. הדיירים המקוריים חוזרים לדירות חדשות וגדולות יותר, והיזם מוכר את יתרת הדירות בשוק החופשי.
תנאי הסף לפרויקט פינוי בינוי
לא כל מתחם מגורים ישן מתאים לפינוי בינוי. ישנם תנאים מוגדרים:
ראשית, המתחם חייב להכיל לפחות 24 יחידות דיור. שנית, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות במתחם לקידום הפרויקט. בנוסף, המתחם חייב להיות מוכרז רשמית על-ידי הממשלה כמיועד לפינוי בינוי.
הכדאיות הכלכלית נבחנת גם היא – האם יחס ההריסה והבנייה מאפשר רווחיות ליזם תוך מתן תמורה ראויה לדיירים. מיקום המתחם וערך הקרקע משחקים תפקיד מכריע בהיתכנות הפרויקט.
הערים והאזורים המובילים בפינוי בינוי בישראל
גוש דן – המרכז הפעיל ביותר
גוש דן מוביל במספר הפרויקטים הפעילים בישראל, עם ריכוז משמעותי במיוחד בערים כמו קריית אונו, רמת גן ופתח תקווה. המחירים הגבוהים של הקרקע באזור יוצרים כדאיות כלכלית לפרויקטים אלה.
קריית אונו בולטת במיוחד עם 8 פרויקטים בבנייה פעילה הכוללים כ-2,497 יחידות דיור, ועוד 15 פרויקטים מאושרים עם 5,265 יחידות דיור מתוכננות.
תל אביב-יפו ופרויקטים בולטים
בתל אביב-יפו מקודמים כיום 9 פרויקטי פינוי בינוי בשלבי בנייה פעילים, עם עוד 9 פרויקטים נוספים בשלבי תכנון מתקדמים. הפרויקטים מרוכזים בעיקר בדרום העיר ובמזרחה, באזורים כמו יפו, קריית שלום ושכונת התקווה.
ירושלים והתחדשות עירונית במרכז הבירה
ירושלים ממוקמת גבוה ברשימה עם 28 תוכניות מאושרות הכוללות יותר מ-10,000 יחידות דיור. בשנה האחרונה בלבד הוציאה העיר מעל 3,000 היתרי בנייה הקשורים לפינוי בינוי.
הפרויקטים מרוכזים בשכונות כמו קטמון וקריית מנחם. בשכונת קריית מנחם לבדה מתוכננים 6 מתחמי פינוי בינוי, שיחליפו 645 דירות קיימות ב-1,571 דירות חדשות.
חיפה והצפון – פרויקטים משמעותיים
בחיפה והצפון ניכרת התעוררות בתחום ההתחדשות העירונית. בחיפה מקודמים פרויקטים משמעותיים בשכונות נווה דוד, עין דור ובת-גלים, עם דגש על חידוש אזורי החוף והמדרונות.
נתניה הפכה למוקד פעילות חשוב בצפון המרכז, עם 4 פרויקטי פינוי בינוי גדולים שאושרו לאחרונה ויספקו מעל 1,000 יחידות דיור חדשות. פרויקט נורדאו בנתניה, לדוגמה, צפוי להוסיף מעל 500 יחידות דיור חדשות.
ערי המרכז: רמת גן, בת ים וחולון
ברמת גן יש כיום ארבעה פרויקטים בבנייה פעילה בהיקף כולל של 923 יחידות דיור, עם ריכוז בולט לאורך צירים מרכזיים כמו ארלוזורוב ואבא הלל. אחד מהם הוא פרויקט במתחם הרכסים שמובילה קטה גרופ, הכולל הקמה של 72 יחידות דיור חדשות במסגרת פינוי של ארבעה מבנים קיימים. ניתן למצוא מידע נוסף על הפרויקטים של קטה גרופ באתר מגדילים.
בת ים נמצאת גם היא בחזית ההתחדשות העירונית, עם 8 פרויקטים שקיבלו היתרי בנייה הכוללים 2,828 יחידות דיור. חולון מקדמת גם היא מספר פרויקטים משמעותיים, במיוחד באזור סוקולוב.
הפריפריה – הזדמנויות חדשות
באשדוד מקודמים 5 פרויקטים פעילים עם 3,475 יחידות דיור מתוכננות. אחד הפרויקטים הבולטים ברובע ב' צפוי להחליף 500 יחידות קיימות ב-2,160 יחידות חדשות.
בבאר שבע מתוכננים פרויקטים בשכונת הפארק הכוללים מעל 4,300 יחידות דיור חדשות, המהווים אחד המיזמים השאפתניים ביותר בדרום הארץ.
כיצד למצוא פרויקטי פינוי בינוי ליד הבית שלכם?
מפת התחדשות עירונית ממשלתית – הכלי הרשמי
המקור המוסמך לאיתור פרויקטי פינוי בינוי הוא מפת ההתחדשות העירונית הממשלתית שמנוהלת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המפה האינטראקטיבית מציגה את כל המתחמים המוכרזים רשמית.
ניתן לחפש לפי מיקום גיאוגרפי, רשות מקומית, שם הפרויקט או כמות יחידות הדיור. לחיצה על מתחם ספציפי תציג מידע מפורט כולל סטטוס הפרויקט, מספר יחידות קיימות ומתוכננות, תוקף ההכרזה וקישורים למסמכי תכנון.
אתר GovMap ושכבות התחדשות עירונית
פלטפורמת GovMap, המנוהלת על ידי מינהל התכנון, מציעה שכבות מידע ייעודיות להתחדשות עירונית. האתר מאפשר להציג מידע תכנוני מפורט על מתחמים מוכרזים, תוכניות בתהליך אישור ופרויקטים בביצוע.
הגישה לאתר חופשית ואינה דורשת ידע טכני מיוחד. ניתן לבצע חיפוש לפי כתובת מדויקת ולקבל מידע האם האזור כלול בתוכנית התחדשות עירונית כלשהי.
בדיקה באתרי הרשויות המקומיות
רשויות מקומיות רבות מפעילות אתרי אינטרנט עם מידע על פרויקטי התחדשות עירונית בתחומן. חפשו באתר העירייה המקומית מדורים ייעודיים בנושא התחדשות עירונית או פינוי בינוי.
עיריית תל אביב, למשל, מפעילה מערכת מפורטת המציגה את כל פרויקטי ההתחדשות העירונית בעיר, כולל מידע על סטטוס הפרויקט, מספר יחידות הדיור ופרטי קשר של מנהלי הפרויקט.
פנייה ישירה למחלקת ההנדסה בעירייה
אם אתם מתעניינים בבניין או אזור ספציפי, פנייה ישירה למחלקת ההנדסה של העירייה יכולה לספק מידע מדויק. בקשו מידע לגבי תוכניות התחדשות עירונית בכתובת המבוקשת.
רוב העיריות מעסיקות צוות ייעודי לנושא התחדשות עירונית שיוכל לספק לכם מידע מעודכן, כולל סטטוס תכנוני, שלב הפרויקט ולוחות זמנים משוערים.
אתרי חברות יזמות ואתרי נדל"ן
חברות יזמות המתמחות בהתחדשות עירונית מפרסמות באתריהן את הפרויקטים שהן מקדמות. אתרי נדל"ן גדולים מאפשרים גם הם חיפוש ממוקד של נכסים בפרויקטי התחדשות עירונית. חלקם מספקים אף מידע על סטטוס הפרויקט ולוחות זמנים משוערים.
טיפים חשובים לפני קניה באזור פינוי בינוי
בדיקת מצב התוכנית והאישורים
לפני רכישת נכס במתחם פינוי בינוי, בדקו ביסודיות את סטטוס התוכנית. האם היא מאושרת? האם קיבלה תוקף? מה אחוז ההחתמות? האם התקבלו כבר היתרי בנייה?
ככל שהתוכנית מתקדמת יותר בתהליך האישורים, כך גדלים הסיכויים שהיא אכן תצא לפועל. תוכנית שכבר קיבלה היתרי בנייה היא בטוחה הרבה יותר מתוכנית שעדיין נמצאת בשלבי תכנון ראשוניים.
בדיקת היזם והאיתנות הפיננסית
אחד הגורמים שמשפיעים על הצלחת פרויקט פינוי בינוי הוא זהות היזם וחוסנו הפיננסי. בדקו את הניסיון של היזם בפרויקטים דומים, האם השלים בהצלחה פרויקטים קודמים, ומה המוניטין שלו בענף.
בדקו גם את האיתנות הפיננסית של היזם והחברה שלו. האם יש לו את המשאבים הדרושים להוביל פרויקט בסדר גודל כזה לאורך שנים? חפשו מידע על פרויקטים אחרים שהיזם מנהל במקביל.
הערכת לוחות זמנים ריאליים
אחת הטעויות הנפוצות היא הערכת חסר של משך הזמן הנדרש לפרויקט פינוי בינוי. רבים מניחים שהתהליך יימשך 3-5 שנים, אך בפועל המספרים מראים שהממוצע הוא 10-12 שנים, ולעיתים אף יותר.
קחו בחשבון שיתכנו עיכובים משמעותיים בתהליך, הן מסיבות בירוקרטיות והן בשל התנגדויות דיירים, קשיים בהשגת מימון, או אילוצים תכנוניים. תכננו בהתאם והיערכו לטווח ארוך.
לסיכום
פינוי בינוי הפך לכוח מניע משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, עם מאות פרויקטים בשלבי תכנון ובנייה שונים. הכרת מיקום הפרויקטים והכלים לאיתור ההזדמנויות היא קריטית לכל מי שמתעניין ברכישת נכס או השקעה בתחום. זכרו שפינוי בינוי הוא תהליך מורכב וארוך טווח הדורש סבלנות ובדיקה קפדנית של כל הפרטים לפני קבלת החלטות. התייעצות עם מומחים בתחום היא הדרך הבטוחה להשקעה מוצלחת.
